| DÉSPÉCIALISATION/

Le statut des baux commerciaux permet au locataire d’étendre ou de modifier l’activité prévue au bail dans deux hypothèses :

  • Par l’adjonction d’activités connexes complémentaires (déspécialisation restreinte),
  • Par l’exercice d’une ou plusieurs activités différentes (déspécialisation plénière).

 

Chaque déspécialisation est encadrée par le Code de commerce, et sont d’ordre public de sorte qu’elles s’applique même si le bail le prévoit autrement.

 

Pour modifier la destination des lieux ou ajouter une activité nouvelle, le locataire doit, au préalable, obtenir l’accord de son bailleur ou obtenir une autorisation judiciaire. A défaut, le bailleur pourrait considérer que la destination des lieux ou l’adjonction d’activité nouvelle est une violation du contrat et résilier le bail.

 

Le locataire peut être autorisé à exercer une ou plusieurs activités différentes de celle prévue au bail (déspécialisation plénière), eu égard à la conjoncture économique, et aux nécessités de l’organisation rationnelle de la distribution.

 

Pour cela, il y a lieu de tenir compte de l’évolution commerciale pour apprécier si l’activité exercée a perdu tout intérêt économique et qu’elle doit économiquement être remplacée par une autre, laquelle devra toutefois être conformes avec la destination, les caractères et la situation de l’immeuble ou de l’ensemble immobilier.

 

La déspécialisation restreinte qui prévoit une activité connexe, en rapport étroit avec celle prévue au contrat de bail ou complémentaire est le souvent suffisante.

 

Attention, certaine pourront être considérées comme implicitement incluses dans la destination des lieux prévue au bail. Ainsi, a-t-il été jugé que l’activité de parapharmacie était annexe de l’activité de pharmacie. Dans ce cas, il sera inutile de suivre la procédure de déspécialisation.

 

En cas de litige, la partie la plus diligente saisit le Tribunal de grande instance.