|RECOUVREMENT
CHARGES DE COPROPRIÉTÉ/

HAMET & HANNEBERT Avocats vous assiste et vous conseille pour vos questions ou vos différents relatifs à la copropriété des immeubles bâtis :

  • vente ou acquisition de parties communes,
  • règlement de copropriété,
  • recours contre un copropriétaire,
  • responsabilité du syndic.

Les impayés de charges de copropriété

  • réduisent la marge de manœuvre du syndic,
  • entament la réputation du syndic, et
  • engagent la responsabilité du syndic.

La loi Alur

  • tend à une plus grande rigueur dans les comptes, et
  • renforce le contrôle des comptes de la copropriété.

Autre sujet parfois complexe : le décompte individuel des charges peut s’avérer un vrai casse-tête, notamment en cas de précédentes condamnations non réglées ou partiellement réglées.

En outre, les règles d’imputation des paiements, le calcul des intérêts légaux majorés, la mise à la charge des copropriétaires défaillants de frais de manière arbitraires font perdre du temps au syndic et de l’argent à la copropriété. Les tribunaux ne condamneront jamais pour des sommes oubliées mais rechercheront toujours les frais mal imputés au débiteur.

Dès la mise en place d’un contrat d’accompagnement juridique et judiciaire, [o] fournit un guide clair des obligations légales sur ces différents points et accompagne des syndics dans chaque situation, pour l’élaboration d’un décompte indiscutable, qui pourra également tenir compte, le cas échéant, des provisions devenues exigibles à la suite d’une mise en demeure restée sans effet.

Responsabilité du syndic

Le syndic est responsable de recouvrer les sommes dues par les copropriétaires.

Action à mettre en oeuvre

Il lui appartient, aux termes de son mandat, de mener toutes les actions nécessaires et en temps utile, au maintien de l’équilibre financier de la copropriété, qu’elles soient amiables ou judiciaires. Seule une saisie immobilière doit préalablement faire l’objet d’une consultation de l’assemblée générale.

Stratégie proposée

La gestion des impayés doit donc donner lieu à une stratégie stricte de la part du syndic, dont la mise en œuvre rigoureuse aura un effet rapide sur les impayés. Un syndic qui laisse s’accumuler des impayés se retrouve dans une situation délicate : les fonds viennent à manquer et les éventuels travaux sont décalés. Les copropriétaires à jour de leurs charges s’interrogent et demandent des comptes.

Loi Alur

La loi Alur, dont l’objectif est notamment de rendre la gestion des copropriétés plus transparente, renforce encore la nécessité d’une gestion saine des impayés :

  • séparation des comptes bancaires de la copropriété et du syndic,
  • établissement d’un budget prévisionnel
  • mise en place d’une fiche synthétique de la copropriété

Assistance proposée

Le cabinet propose une approche de recouvrement des impayés avant même leur survenance jusqu’au recouvrement effectif des créances du syndicat :

  • insertion de pénalités de retard dans le règlement de copropriété sur vote de l’assemblée générale,
  • information des copropriétaires des délais de paiement des charges et des conséquences d’un non-paiement,
  • mise en place de seuils et de délais de mise en œuvre d’un recouvrement,
  • élaboration d’un plan de recouvrement : rappel simple du syndic – mise en demeure du syndic – mise en demeure d’avocat – assignation,
  • assistance pour l’octroi de délais de paiement au cas par cas,
  • prise d’hypothèques,
  • accompagnement complet pour l’exécution forcée des décisions de condamnation.

Des honoraires clairs

Le cabinet propose des tarifs clairs pour une parfaite transparence vis-à-vis du syndic et du conseil syndical, qui pourront même être contractualisés en annexe du contrat de syndic, notamment dans les copropriétés ayant des difficultés de trésorerie.

Ce tarif fixé dès le début de la mission, tient compte de la situation de la copropriété et prévoit le plus souvent un honoraire de résultat sur les sommes réellement recouvrées, permettant d’une part de proposer un honoraire fixe réduit et de garantir le recouvrement jusqu’à son terme.

AU CHOIX

  1. Un honoraire fixe à l’acte,
  2. Un honoraire mixte : fixe et complément d’honoraire de résultat,
  3. Un abonnement tout compris.

Un accompagnement jusqu’au recouvrement effectif

Le Cabinet vous accompagne y compris dans toutes les mesures de recouvrement à mettre en place après l’obtention d’une condamnation jusqu’au règlement effectif des charges par les débiteurs.