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DOMUSVI : LA REMISE EN CAUSE DE L’INDEXATION DES LOYERS - NOTRE AVIS ET NOS SOLUTIONS

04 septembre/Nathalie HAMET/Articles juridiques

DomusVi tente actuellement d’économiser des millions d’euros de loyers auprès de ses bailleurs avec une ficelle apparemment toute simple : la clause d’indexation ne serait plus valable depuis un arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016, l’indexation ne peut plus s’appliquer pour l’avenir et il y a un trop perçu à récupérer sur les prochains loyers.

DomusVi propose même d’entériner cette demande par la signature d’un avenant qui « régulariserait » la situation.

Cette mesure est lourde de conséquences car l’indexation en question concerne non seulement les loyers des 5 dernières années (délai de prescription), mais également toute la durée du bail en cours, puis ensuite de ses renouvellements successifs.

Ceci est incontestablement un coup dur pour les propriétaires.

Que penser de cette mesure ?

Dès le départ, il convient d’être méfiant, si DomusVi tente de faire signer à ses propriétaires un nouvel acte, rédigé par ses juristes, c’est que DomusVi y a un intérêt, pas le bailleur.

Ensuite, analysons la clause en question.

Dans les cas que nous avons rencontrés, la clause est rédigée ainsi :

« le loyer sera réévalué le 1er janvier de chaque période triennale, au taux fixe de 2 % l’an.

Il est précisé que ce taux a été déterminé par rapport aux tarifs des prestations des maisons de retraite publié par le ministère de l’économie et des finances ».

Or, DomusVi se base sur l’arrêt de la Cour de cassation du 14 janvier 2016, bien connu des juristes, qui a en effet modifié l’état de droit sur la question de l’indexation des loyers commerciaux.

La Cour de cassation indique :

« […] est nulle une clause d'indexation qui exclut la réciprocité de la variation et stipule que le loyer ne peut être révisé qu'à la hausse ;

qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que la clause excluait, en cas de baisse de l'indice, l'ajustement du loyer prévu pour chaque période annuelle en fonction de la variation de l'indice publié dans le même temps, la cour d'appel, qui a exactement retenu que le propre d'une clause d'échelle mobile était de faire varier à la hausse et à la baisse et que la clause figurant au bail, écartant toute réciprocité de variation, faussait le jeu normal de l'indexation, a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; 

Attendu, d'autre part, que, sans dénaturer la convention, la cour d'appel, qui a apprécié souverainement le caractère essentiel de l'exclusion d'un ajustement à la baisse du loyer à la soumission du loyer à l'indexation, a pu en déduire que la clause devait être, en son entier, réputée non écrite ».

Nous pensons que ces deux clauses ne sont pas similaires et que la clause d’indexation stipulée par DomusVi n’en est pas réellement une, puisqu’elle prévoit une augmentation linéaire du loyer et non une indexation au sens strict.

Il s’agit plutôt d’un loyer à paliers, c’est-à-dire un contrat dans lequel une évolution du prix du loyer progressive est prévue à l’avance, quant à son montant et quant à la date à laquelle elle devra se produire.

En conséquence, nous ne pensons pas que la jurisprudence de la Cour de cassation s’applique aux baux DomusVi.

Si vous êtes concerné par cette mesure de DomusVi, vous avez ou vous allez voir le montant des versements de vos loyers considérablement réduits.

Vous pouvez agir contre DomusVi pour vous faire régler vos loyers et faire échec à cette mesure.

Sachez que vous n’êtes pas isolés et que l’ensemble des bailleurs de votre résidence, et au-delà même de votre résidence, par l’ensemble des bailleurs de DomusVi, sont probablement également concernés.

Regroupez-vous, agissez conjointement, faites valoir vos droits contre votre exploitant.

Notre cabinet, spécialisé dans la défense collective ou individuelle des propriétaires de résidences services, est naturellement à votre écoute pour vous y aider et vous propose de vous assister gracieusement pour la constitution de collectifs de défense en vue d’une action conjointe contre DomusVi.