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RESIDE ETUDES - NON PAIEMENT DES LOYERS : C'EST MAINTENANT QU'IL FAUT AGIR !

31 octobre/Nathalie HAMET/Articles juridiques

Vous êtes nombreux à nous avoir sollicités pour obtenir un avis sur les courriers adressés aux propriétaires par votre exploitant Resides Études et notamment les courriers datés du 27 juillet et du 16 octobre 2020.

Voici ce que Reside Études propose :

Resides Études rappelle d’abord que le paiement des loyers du 2ème trimestre 2020 a déjà été suspendu, et poursuit pour indiquer que ceux du 3ème trimestre ne seront pas non plus payés.

Résides Études propose ensuite, et de surcroit, de ne payer le 4ème trimestre qu’à hauteur de 60%, ce qui aboutirait à un paiement, au titre de 2020, de 40% de votre loyer au total, compte tenu du règlement opéré au 1er trimestre et de la retenue des 2ème et 3ème trimestres. Ceci correspond à un abandon d’environ 7 mois et demi de loyer, ou encore 3 000 euros pour un loyer annuel de 5 000 euros.

Mais ce n’est pas tout.

Pour 2021, Resides Études propose à nouveau de faire peser sur les propriétaires le risque économique en remplaçant le loyer contractuel par un loyer variable calculé de la manière suivante :

  • Un loyer fixe de 40% du loyer contractuel,
  • Un loyer variable (qui ne serait payé qu’en 2022) équivalent à « 33% de l’écart positif de recette hébergement de votre résidence entre 2020 et 2021 ».

Cela signifie que le surplus de chiffre d’affaire de 2021 par rapport à 2020 serait divisé en 3 puis réparti entre tous les bailleurs (selon quelle répartition ?) à titre de complément de loyer.

La lettre ne dit pas comment les propriétaires pourront vérifier les chiffres d’affaires 2020 et 2021 de leur résidence qui serviraient de référence au calcul de ce loyer variable.

Voici maintenant notre analyse :

  1. Sur le statut juridique des loyers pendant la crise sanitaire 

Après une période d’incertitude au début de la crise sanitaire, il ne fait désormais plus de doute que les loyers sont restés exigibles, même les loyers liés à la période de fermeture administrative des résidences de tourismes entre le 21 mai et le 2 juin 2020.

Aucun texte n’a dispensé les locataires, y compris les locataires de résidences de tourisme, d’interrompre le paiement de leurs loyers.

La jurisprudence qui se forme actuellement confirme l’exigibilité de ces loyers, tout comme Bercy, qui invite tout au plus les parties, mais sans les y contraindre, à trouver des accords si nécessaire, c’est-à-dire quand la continuation de l’entreprise est menacée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce (voir ci-dessous).

Malgré cela, Reside Etudes avance que les « mesures prises par les autorités publiques pour enrayer la situation pandémique que nous vivons, lesquelles ne permettent pas la délivrance des biens loués en conformité à leur destination spécifique ainsi que leur jouissance paisible. »

Cependant, à aucun moment Reside Etudes n’a dû quitter les lieux et vider la résidence, sans parler du fait qu’il est possible que des clients de Reside Etudes y soient restés confinés. Cet argument n’est donc pas fondé.

D’ailleurs, Reside Etudes sait pertinemment que cette position est infondée juridiquement, puisque si les loyers n’étaient pas exigibles, elle ne proposerait pas de les aménager, et se contenterait de refuser purement et simplement de les régler.

  1. Sur les motifs économiques

Reside Études avance des données économiques qu’il convient également d’analyser :

« Notre branche « Apparthôtels », subit une très forte régression aussi bien en terme de chiffre d’affaires, qu’en taux d’occupation. ».

Or, Réside Études n’exploite pas que des Apparthôtels, loin de là, mais également des résidences étudiantes sous les marques Les Estudines et Stud'City qui n’ont pas subi de perturbation, des résidences séniors sous la marque Les Girandières qui n’ont pas non plus subi de perturbations. Les Apparthôtels ne représentent que 30% de son activité.

Les baisses économiques de la société toute entière et non pas seulement de la « branche Apparthôtels » sont donc largement à minimiser.

Réside Études indique :

« Au 30/09/2020, le chiffre d’affaires réalisé des recettes d’hébergement s’élève seulement à 52 M€ contre 96 M€ au 30/09/2019, soit une diminution de ses recettes d’hébergement de plus de 45 % par rapport à celles enregistrées à la même période l’année dernière.

Par ailleurs, en dépit de l’ajustement de notre politique tarifaire afin de rester attractif et de continuer d’attirer la clientèle dans ce climat difficile, le taux moyen d’occupation des résidences hôtelières reste très bas avec un taux d’occupation moyen de 41% en 2020 contre 73% au 30/09/2019. »

Ces chiffres sont parfaitement invérifiables.

En effet, Reside Études fait partie de cette majorité d’exploitants qui omet volontairement de communiquer les comptes d’exploitation et bilan des résidences à ses propriétaires, au mépris de la loi.

Quoi qu’il en soit, il est intéressant de consulter les comptes sociaux de Reside Études (disponibles publiquement sur Infogreffe) qui indiquent que la société réalise des bénéfices confortables chaque année :

  • 2016    943 740 euros
  • 2017    3 400 051 euros
  • 2018    2 398 718 euros 
  • 2019    4 006 905 euros

Un bénéfice inférieur en 2020, lié à la crise sanitaire, ne justifierait donc pas un abandon des propriétaires de plus de 7 mois de loyer, car cette économie représenterait pour Reside Études une somme totale considérable :

Hypothèses de calcul : Réside Études exploite 8 280 logements Apparthôtel (source : rapport annuel 2019). Si le loyer moyen est de 500 euros par mois (hypothèse), 7 mois de loyers représentent :

8 280 x 7 x 500 = 28 980 000 euros.

La demande d’abandons de loyers est donc selon nous parfaitement injustifiée.

  1. Sur la proposition elle-même 

La lettre indique assez clairement que les propriétaires ne recevront aucun loyer tant qu’ils n’auront pas retourné ce courrier signé pour concéder les abandons de loyers demandés.

Il s’agit selon nous d’un chantage, Reside Etude comptant une fois de plus sur l’absence de réaction des propriétaires pour maximiser son profit en profitant de la crise pour abuser de la bienveillance de ses bailleurs.

Nous vous conseillons donc de refuser cette proposition.

Au-delà de ce refus, nous croyons impérativement nécessaire d’assurer au plus vite le recouvrement de vos loyers afin de ne pas laisser s’accroître votre arriéré.

Nous sommes actuellement dans une période incertaine pendant laquelle de grandes manœuvres peuvent s'opérer. Certains exploitants se sont ainsi placés sous le régime protecteur de la Conciliation voire de la Sauvegarde, chacune empêchant toute initiative judiciaire pour préserver vos droits et vos intérêts, en suspendant notamment l'exigibilité de tous vos loyers impayés.

En conséquence de cela, notre premier conseil est celui que nous indiquons à tous nos clients propriétaires de résidences services : regroupez-vous !

Tous les propriétaires d’une résidence donnée, et mêmes tous les propriétaires liés au même exploitant sont faibles quand ils sont seuls, et plus forts quand ils sont ensemble.

Un regroupement permet en effet d’agir collectivement.

Dans cette affaire, notre cabinet, qui est spécialisé dans la défense des propriétaires de résidences services et des actions collectives, pourra vous assister pour réclamer pour l’ensemble d’entre vous le règlement des loyers impayés (2èmes et 3ème trimestre déjà exigibles) et de refuser expressément la proposition de Réside Études, selon les étapes suivantes :

 

• 1     Préparation et envoi par les soins de notre cabinet, au nom et pour chaque propriétaire, d'un courrier de refus de la proposition doublé d’une mise en demeure de payer les loyers et de communiquer les comptes d’exploitation de votre résidence ;

 

• 2     Assignation en référé sollicitant la condamnation (à défaut pour Reside Études d’avoir déféré à la mise en demeure) :

  • à communiquer les comptes d’exploitation sous astreinte,
  • au paiement de l’arriéré des loyers.

 

• 3     Et en parallèle de ce qui précède (si un regroupement suffisamment significatif des propriétaires apparait possible et souhaité dans une résidence) notre assistance à la création de leur association voire d’une fédération regroupant les résidences de manière transversale.

 

Un mandat d’assistance est disponible sur simple demande à cabinet@hh-avocats.eu.

Il propose des honoraires sont dégressifs en fonction du nombre de propriétaires, quelle que soit la résidence Reside Études concernée.

Il est précisé que notre assignation contiendra accessoirement une demande d’indemnisation au titre des frais de conseils exposés (dite indemnité de l’article 700 du CPC) qui permet d’être remboursé en tout ou partie des honoraires avancés.

En outre, la TVA est récupérable si vous être en LMNP et le montant HT des honoraires est déductible.

Si vous souhaitez participer à cette action, nous vous remercions de bien vouloir nous adresser votre dossier (Mandat + Bail + Dernière facture de loyer) par email à :

Passé le 10 novembre, nous arrêterons le montant des honoraires de manière définitive au vu du nombre de mandants reçus et nous ferons délivrer l’assignation.

Tant que le dossier ne sera pas plaidé, il sera encore possible pour d’autres propriétaires de se joindre à l’action, mais le montant des honoraires n’évoluera plus à la baisse.

C’est le moment d’agir !

Regroupez vous!

Contactez nous !